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samedi 18 novembre 2017

PDAU Msila - La carte de la ville de Msila en format AutoCAD DWG

L’étude du POS du quartier EL-HAMMAR (GDYEL) Wilaya d'Oran

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L’étude du POS du quartier EL-HAMMAR (GDYEL) Wilaya d'Oran

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INTRODUCTION :
L’étude du POS du quartier EL-HAMMAR (GDYEL) comportera les principales suivant :
  • rappel des conclusion de la phase diagnostic et état de fait ;
  • présentation et analyse critique du projet du POS ( suivant adoptée,élaborée par le bureau d’études URBAVIA) ;
  • actualisation des données ;
  • proposition d’un schéma d’aménagement (en deux variantes) ;
  • présentation du règlement qui constitue l’objectif final du POS.
    Ce règlement est composé de deux parties :
         - les conditions générale et le conditions particulières.
         - les principes généraux d’aménagement,le choix de type d’action à engager et l’élaboration d’un échéancier découlent aussi directement de l’analyse de ses éléments et de l’impact qu’il produisent sure le tissu urbain environnant.
Notre objectif est de cerner les différents aspects qui bloquent l’évolution normale de ce quarter et surtout de son intégration au reste de la ville.
   
2- OBJECTIF DU POS :
   
les objectifs du POS doivent s’articuler auteur d’axes suivants :
  • L’ouverture du quartier à la ville par la création d’un espace d’articulation ;
  • La restructuration des différents espaces à l’intérieur du quartier ,amélioration de la structure urbaine existante,en assurant des liaisons directe entre les secteurs.
  • La réponse aux besoins exprimées par les habitants en matière de viabilisation et d’équipement.
  • L’affectation des différents espaces et la définition de l’usage du sol.
  • Minimisation des démolitions
  • Intégration des différents secteurs de la ville de Gdyel  dans une optique d’aménagement global de l’ensemble urbain existant ou à créer.
3- SITUATION ET CARACTERISTIQUES DU SITE :

3.1- SITUATION GEOGRAPHIQUE DE LA COMMUNE DE GDYEL :

la commune du Gdyel est limitée par :
  • Au Nord par la commune de sidi Benyebka
  • Au Sud par la commune de Benfreha
  • Al’ Est par la commune de Hassi Mefsoukh
  • A l’ Ouest par la commune de hassi Ben Oukba

3.2- SITUATION GEOGRAPHIQUE DU QUARTIER EL-HAMMAR :

le quartier EL-HAMMAR -5- est situé à l’ Ouest de l’agglomération chef-lieu.
 Il s’étend sur une superficie de 52.19 Ha .la zone est limitée comme suit :
-          Au nord : la foret.
-          Au sud : Carteau.
-          A l’ Ouest : le lotissement projeté dans le cadre de l’urbanisation.
-          A L’ Est : la route de Kristel et les Castors.

PRESENTATION DU SITE :

PRESENTATION DE LA COMMUNE :

Situé à 20 Km d’Oran  ,Gdyel est aussi chef lieu de taira administrant sa propre commune ,celle de Hassi Mefsoukh et de Benferha.
Dans le cadre de toute la wilaya d’Oran ,la commune de Gdyel est appelée à jouer un rôle de rééquilibrage du réseau urbain oranais.
            L’espace forestier dans la commune de Gdyel peut être une potentialité de grande importance,dans la mesure où Oran ville ne dispose pas suffisamment d’espaces verts.

LA MORPHOLOGIE DE LA VILLE :
           
La morphologie de la ville de l’agglomération se dégage de l’histoire et de l’évolution de celle-ci et qui met en évidence des entités urbaines distinctes ,ces entités assimilables à des quartiers sont notamment : le centre ville ,EL-HAMMAR ,le quartier de la gare , les deux Castors ,les jardins , Carteaux  , le lotissement Est et la site des 500 logements.
            Les quartiers s’apparentent à des sous secteurs dont la démolition relève d’une part combinaison de facteurs physiques et morphologiques des îlots (densité , typologie de l’habitat) et d’une part d’un découpage volontaire de la ville élaboré dans un but opérationnel en vue de déterminer un programme d’action et sa réglementation spécifique.
            La ville est alors découpée en 09 sous secteurs :
01.  le centre ville
02.  Carteaux
03.  les jardins
04.  la gare
05.  EL-HAMMAR
06.  les castors
07.  les lotissement Est
08.  la cite des 500 logements
09.  la cite EPLF

PRESENTATION DU QUARTIER D’EL-HAMMAR :

Le périmètre d’intervention du POS délimités par le PDAU concerne l’ancien noyau d’EL-HAMMAR auquel se sont  greffés deux bidonvilles l’un situé au nord , le second à l’ouest ainsi que la zone dominée par les activités situées à l’est ;au bordure de la sortie de la ville vers Kristel.
Il est situé au nord  Ouest de l’agglomération de Gdyel entre Carteux au sud et la foret au nord ;entre la route de Kristel à l’est et le lotissement projeté dans le cadre de l’urbanisation à l’ouest de l’agglomération.
Le périmètre d’étude s’étend sur une superficie de 52.19 Ha.


PRINCIPES GENERAUX D’AMENAGEMENT :

Les principes d’aménagement se dégagent des éléments de la problématique et des hypothèses annoncées ,ce sont :
Ø  le rattrapage morphologique particulièrement l’exploitation de l’élément fort ou dominant que constitue la butte aux fins de valorisation du lieu.
Ø   L’ouverture du quartier à la ville par la création d’un espace d’articulation.
Ø  Le traitement du problème de structuration des différents espaces à l’intérieur du quartier.
Ø  La réponse aux besoins exprimées pas les habitants en matière de viabilisation et d’équipements.
Ø  La régularisation des occupants dans les zones où les occupants n’ont pas de titre de propriété .
Ø  L’affectation des différents espaces et la définition de l’usage du sol .
Ø  Identification du centre urbain par :
1.      concentration des activités commerciales
2.      présence des activités culturelles et loisirs
3.      le centre doit rester attrayant pas son architecture ,ses éléments visuels ,les points de repères ,ses activités et sa fréquentation massive.
4.      l’espace public entend une notion de propriété collective ,c’est sur cette notion de propriété qu’est mis ici l’accent.
5.      Un réseau d’espace public ouvert à tous jouant le rôle de liaison entre les constructions et leur utilisation.
6.      Toute fois dans le centre ,il est appelé d’avoir ,par sa forme ,sa richesse ,ses possibilités d’appropriation ,être le support d’une vie collective.

                 
1-      SCHEMA DE STRUCTURE :

Le schéma de structure de la variante retenue est matérialisé par deux axes principaux  
Structurants de quartier plus des axes secondaires ponctués par des équipements
A l’échelle de la ville afin de relier le quartier avec son environnement.
Ø  L’axe Nord Ouest est à caractère socioculturel car il est ponctué par des équipements socio éducatif.
Ø  L’axe Nord Sud est commercial et se prolonge vers le centre ville,il est animés par des espaces verts,cafétéria …etc
Ø  Les intersections de ces axes principaux constituent des point forts affectés à des équipements.     
VARIANTE RETENUE :
Pour la zone d’étude 1 (Z U 1)
Afin de préserver la forêt et de mettre une fin au phénomène de l’extension de l’habitat illicite au coté nord .il est prévu un espace tampon matérialisé par un axe de contournement avec une clôture en Zemernane adéquate.
La zone d’habitat illicite située à l’ouest fera l’objet d’une régularisation conformément au plan d’action prévu


   La deuxième zone d’habitat illicite située au nord sera régularisée à l’exception des habitations à démolir au profit de préservé la foret et ces servitudes (moyenne tension et la voie urbain).
Un dispensaire ,une école ,une crèche de commerces de base vont être projetés .       
       Pour la zone d’étude 2 (Z U 2 )
La partie (auto construction Est) :elle sera affectée à l’habitat ;la butte est à  restructurer et à traiter comme un point fort du quartier en injectant en son sommet un équipement symbolique (mosquée) ; cet équipement sera renforcé par une place piétonne animée d’activités artisanales,culturelles et de services.
L’espace libre de cette zone,l’habitat semi collectif.
 La partie (l’auto construction Ouest) c’est une zone résidentielle et des équipements :
   (Antenne d’ A.P.C ;salle polyvalent ;hammam ;placette).
Pour la zone d’étude 3 (Z U 3 ) :        
La zone 3 restera affecter à l’habitat collectif .
Dans sa partie sud ;un seul îlot sera affecté à un centre commerciale à l’échelle de la ville (espace d’articulation).
Pare contre la partie nord de cette zone  Z U 3 gardera sa vocation  activité.elle sera partagée en plusieurs assiettes de 500 m en moyenne réservés  aux activités qui répondent aux besoins des habitants en matière d’emploi.  




PROJET DE REGLEMENT


INTRODUCTION :

 Le règlement est l’objectif final du POS .il doit être clair,lisible et ne prête à aucune interprétation,souvent source  de conflits et de retard dans les instructions des dossiers d’urbanisme.
            Le règlement a été d’ailleurs bien défini dans la convention d’étude .(c’est un document qui défini les règles qui imposent la réalisation de la forme urbaine choisie).
Le règlement précise en outre,les conditions de  l’occupation des sols liées aux :
Accès et voirie – desserte pas les réseaux – caractéristiques des terrains – implantation de constructions par rapport aux voies et emprises publiques – implantation par rapport aux limites séparatrices – des constructions les unes pas rapport aux autres sur une même  propriété – hauteur des constructions – aspect extérieur – stationnement - espaces libres et plantations - respect des servitudes. 
          Le règlement comportera deux parties :
1.      conditions générales :rappel de la.réglementation en vigueur.
Elles doivent comporter l’ensemble des définitions des termes techniques et juridiques indiqués dans le règlement particulier.
2.      conditions particulières : elles sont liées aux interventions dans chaque zone homogène .

REGLEMENT GENERALE :

Le règlement générale doit comporter l’ensemble des définitions des termes techniques et juridiques indiqués dans la règlement particulier.
     
ARTICLE 1 :CHAMP D’APPLICATIONS DU POS :
 Le présent règlement s’applique à l’ensemble du périmètre tel qu’est établie par l’arrêté
             N° 552 / 99 du 12 /09 /1999
     Le quartier EL-HAMMAR -5- est situé à L’OUEST de l’agglomération chef-lieu .
  Il s’étend sur une superficie de  52,19 HA.la zone est limitée comme suit :
  • Au Nord : la foret.
  • Au Sud :Carteaux
  • A l’ouest : le lotissement projet dans le cadre de l’urbanisation. 
  • A Est : la route de KRISTEL  et les CASTORS  

     ARTICLE 2 : PORTEE DU REGLEMENT 

            Le présent règlement a pour objet la gestion du cadre bâti existent tel qu’il a été défini dans les documents graphiques en vue l’améliorer et de maintenir la population sur place.
            Toute décision antérieure  à l’approbation de ce récent règlement est abrogée .les cahiers de charges en vigueur qui se trouveraient en contradiction avec le présent règlement devront être modifiés dans les mêmes formes que leur approbation.
Le présent règlement devra être pris en compte par les cahiers de charges ou autres documents réglementaires (permis de lotir, permis de construire etc….) de toutes nouvelles réalisations qui le compléteront et le préciseront.
  

ARTICLE 3 : REVISION  DU POS   

L plan d’occupation des sols (POS) ne peut être révisés que si l’évolution de la situation est telle que les projets d’ aménagement ne répondent plus fondamentalement aux objectifs qui leur sont assignés.
 Cette révision doit faire selon la réglementation en vigueur .
ARTICLE 4 : UTILISATION ET GESTION DU SOL

Tout usage abusif du sol ou laissant des délaissés inutilisables est prohibé . Ceci est notamment valable pour les emprises des équipements.
Aucune constriction ou lotissement ne pourront être engagés sans les autorisations prévues par la législation des constructions en vigueurs , le permis de lotir , le permis de construire , le permis de démolir , les modifications des constructions existantes ne pourront être délivrées que pour les projets conformes à l’esprit du PDAU et du POS approuvé.

ARTICLE 5 : DIVISION DU TERRITOIRE EN ZONES REGLEMENTAIRES                                                                                          (HOMOGENES)
            
  • Comptes tenu de la présence de quatre zones relativement homogènes et bien distinctes dans le présent POS.
  • Compte tenu des programmes de logements et d’ équipements projetés .
  • Compte tenu de l’étendue de l’espace vert à aménager (foret limitrophe).
  • Compte tenu de la nature des opérations à mener  ( amélioration de l’ habitat et restructuration), le territoire est divisé en trois zones homogènes dénommées comme suit :
    1. ZU1 : partie sud de quartier : Autoconstruction.
    2. ZU2 : partie Nord-ouest du quartier : Habitat illicite.
    3. ZU3 :Partie Est du quartier : zone d’activité + habitat collectif .

ARTICLE 6 : OPERATIONS SUR LE TISSU

Le présence chapitre ( définition) a pour objet de préciser le sens des principaux termes techniques contenus dans le règlement du POS .
Ce sens est celui tel que défini par la loi afin d’être rendu compréhensible pour tout un chacun. .

 ARTICLE 6.1 : DEFINITIONS

L’utilisation et la gestion du sol urbanisé et urbanisable doivent être conformes à la réglementation en vigueur : Délimitation des secteurs par le PDAU, conformité au contenu de la loi domaniale en particulier les articles (02 et 09)  

A)-HABITAT PRECAIRE :

 D’une part bidonvilles,qu’il soient constitués de baraques très précaires (matériaux de récupération hétéroclites,tôles…) ou de baraques évaluées (type chantier de travaux),généralement ces baraques sont à démolir dans le cadre d’une action de résorption et le  terrain est réaffecté et d’autre part les quartiers sous-équipés en infrastructures de base,qu’ils soient illicites ou non,mais dont les constructions sont édifiées selon les normes techniques en vigueur,souvent de manière progressive.dans ce cas,il n’y a pas de démolition sauf cas exceptionnel(pour alignement ou création d’un voire). 
  

B)-RESORPTION :

Terme utilisé pour désigner les actions d’amélioration des conditions d’habitat dans les bidonvilles,la résorption englobe la restructuration (maintien des barques sur des emprises déjà occupées)et le relogement (appelé aussi recasement,ou il y’a déplacement soit sur le site du bidon ville lui-même ou sur un autre site plus éloigné).dans les deux cas,il y a destruction de la barque et son remplacement par une construction répondant aux normes.

C- RESTRUCTURATION :

Elle consiste en une intervention sur les voiries,les réseaux divers et en une implantation de nouveaux équipements.Elle peut comporter une destruction partielle d’îlot et une modification des caractéristiques d’un quartier.
Les démolitions sont limitées soit aux constructions vétustes ou celles situées sur le passage obligé de réseaux.leur but peut être l’implantation du fonctionnement de la ville.
D-RECHABILITATION :
Elle consiste en une revalorisation du bâti ou les tissus conservent leurs caractéristiques originelles.ces opérations impliquent :
     -des densifications
     -une régularisation des statuts juridiques en vue d’un foncier
     -une amélioration des conditions d’habitat
     -une restructuration du tissu existant
     -une mise en place d’équipements collectifs et d’infrastructures nécessaires.

E) - RENOVATION URBAIN :  

 Elle consiste en une intervention profonde sur les tissu urbain, avec démolition des constructions vétustes,suive de reconstruction sur le même site,de même fonctions ou de fonction différentes.l’objectif de ces opérations est d’accorder les tissus avec les normes minimales d’hygiène ou de concrétiser la nouvelle conception de le ville telle qu’elle a ete retenue.    

ARTICLE 6.2 : COEFFICIENT D’EMPRISE AU SOL   (C .E. S )  

      Coefficient d’emprise au sol (C.E.S)est le rapport entre la surface bâtie au sol et la surface totale de la parcelle.
   

ARTICLE 6.3 :COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL   (COS)

Le coefficient  d’occupation  du sol (COS)est le rapport entre la surface de plancher hors œuvre nette de la construction et la surface totale de la parcelle.la surface de plancher hors œuvre nette d’une construction est exprimée par la surface de plancher hors œuvre brut,égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction détruite :
o   Des surface de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l’habitat ou pour des activités à caractère professionnel ou artisanal.
o   Des surfaces de plancher hors œuvre des toitures,terrasses de balcons,des loggias ainsi que des surfaces non closes situées au rez de chaussée.
o   Des surfaces de plancher hors œuvre des constructions, ou des parties de constructions aménagées en vue du stationnement des véhicules.
o   Des surfaces de plancher hors œuvre des constructions affectées au logement des récoltes,des animaux ou de matériels agricoles,ainsi que des surface des terres de production.
o   Le  COS et le SEC prescrits dans le présent règlement sont applicables à l’îlot en cas d’aménagement global, et  à la parcelle dans les autres.       


ARTICLE 6.4 :  ALIGNEMENT DES CONSTRUCTIONS

A l’intérieur du secteur urbanisé,l’implantation des constructions doit respecter les servitudes imposées par le plan d’alignement tel qu’il est prévu par le POS.
En ce qui concerne les voies pour les quelles il n’existe pas de plan d’alignement approuvé , aucune construction ne peut être édifiée à moins de quatre mètres de l’axe de la voie, sauf s’il s’agit de lotissements ou d’ensemble d’habitations approuvés. ( Art 05 loi 90-29)   

ARTICLE 6.4.1 : L’ALIGNEMENT

Acte par lequel l’administration fixe d’une manière unilatérale la limite des voies publiques au droit des propriétés riveraines.

ARTICLE 6.5 : L’OUVERTURE D’UNE VOIE

Décision qui se pose soit de la construire soit de la créer à partir d’un chemin ou de terrain privé soit de la livrer à la circulation publique.voie (largeur : 07 m )


ARTICLE 6.6 : REALISATION D’UNE VOIE

Les voies primaires sont à la charge de l’état ,les voies secondaires et tertiaires sont à la charge de la commune ou de la Wilaya.

ARTICLE 6.7 : L’ELARGISSEMENT

Décision qui porte transformation de la voie sans toucher à l’axe de la plate forme , sinon pour le maintenir sensiblement parallèle à lui-même et en conservant la totalité de l’ancienne emprise dans les nouvelles limites.

ARTICLE 6.8 : DELIMITATION DES DOMAINES

La délimitation des domaines publics et privés est définie par la loi domaniale (Art 03 à 36 ).
Toute action doit s’inscrire dans le cadre des définitions et prescriptions arrêtée par cette loi.
Conformément aux article 17 et 18 de la construction ,le domaine national recouvre l’ensemble des biens et droits mobiliers détenus,sous forme de propriété publique ou privé,par l’état et de ses collectivités territoriales.  
         - le domaine national comprend :    
o   Les domaines public et privé de l’état.
o   Les domaines public et privé de la wilaya.
o   Les domaines public et privé de la commune.

         - le domaines public au sens de la présente loi est constitué du domaine public naturel et                                      du domaine public artificiel

RELEVENT DU DOMAINE PUBLIC NATUREL NOTAMMENT :

  • Les rivages de la mer.
  • Le sous-sol de la mer territoriales
  • Les eaux maritimes intérieures
  • Les lais et relais de la mer
  • Les cours d’eau et les lits cours d’eau desséchés
  • L’espace aérien territorial
  • Les richesses et ressources naturelles du sol et du sous sol ,à savoir les ressources hydrauliques de toute nature, les hydrocarbures liquides ou gazeux,les richesses minérales énergétiques de toute ,les hydrocarbures liquides gazeux,les richesses minérales énergétiques,métalliques et autres minerais, richesses de la mer et les richesses forestières.    


RELEVENT DU DOMAINE PUBLIC ARTIFICIEL NOTAMMENT :
·         Les terrains artificiellement soustraits à la l’action des flots
·         Les voies ferrées et dépendance nécessaire à leur exploitation
·         Les ports civils et militaires et leurs dépendances grevées de sujétions au profit de la circulation maritime
·         Les aéroports et aérodromes civils militaires et leurs dépendances bâties ou non bâties, grevées de sujétions au profit de la circulation aérienne
·         Les routes et autoroutes et leurs dépendances
·          Les ouvrages d’art et autres ouvrages et leurs dépendances,exécutés dans un but d’utilité publique
·         les monuments publics,les musées et les archéologiques
·         les parcs aménagés
·         les jardins publics
·         les œuvres d’art et collections classées
·         les infrastructures culturelles et sportives
·         les archives nationales
·         les droits d’auteur et les droits de propriété intellectuelle tombés dans le domaine public
·         les édifices publics abritant les institutions nationales ainsi les bâtiments administratifs spécialement conçus ou aménagés pour l’exécution d’un service public
·         les ouvrages et moyens de défense destinés à la protection terrestre, maritime et aérienne du territoire.     
ARTICLE 6.8 : INCORPORATION ET CLASSEMENT :Art  95-(23 / 11/91)
Conformément  aux dispositions de la loi n° 90-30 du  1/12/1990,et dans les conditions qu’elle fixe,l’appartenance de biens immeuble pour leur intégration au domaine national.
La délimitation l’alignement et le classement      
Sont les actes de l’autorité compétente,qui consacrent l’opération d’incorporation au domaine public de biens immeubles,leur conférant ainsi que le caractère de domanialité  publique.
En cas de retrait par rapport aux limites séparatives,la distance mesurée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite du terrain qui est le plus rapproché,doit être au moins égale a la moitié du bâtiment considéré sans pouvoir être inférieure à 04 m.
ARTICLE 6.10 :  DECLASSEMENT  Art  98(23/11/91)
Sauf l’effet des lois et règlements spéciaux qui en disposent autrement,le déclassement des immeubles du domaine public de l’Etat  est autorisé par la ministre chargé des finances ou le wali selon le cas,agissant chacun en ce qui le concerne,dans la cadre de ses prérogatives,après avis du service technique concerné.un procès verbal constate la remise des immeubles déclassés au service des domaines.
Il est dressé un inventaire ou état descriptif du ou des immeubles objet du déclassement.
Lorsqu’elles sont déclassées,les dépendances du domaine public de l’Etat font retour au domaine privé de l’Etat ou à la collectivité publique propriétaire jusqu’à l’origine,leur transfert au domaine public de l’Etat ne donne pas lieu indemnisation ou compensation.
Les opérations de classement et de déclassement des voies de communication s’effectuent dans les conditions de forme et de procédure fixées par la réglementation en vigueur, notamment le décret n° 80-99 du 06/04/1980 susvisé.       
ARTICLE 6.11 : ACCES ET VOIRIES           

                     ACCES :

                      La desserte des constructions doit etre réalisée conformément au plan d’aménagement par des voies mécaniques,
Tout terrain enclavé n’est pas construit à moins que son propriétaire n’obtienne un passage sur le fond de ses voisins d’une largeur limitée à 04 mètres.
Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux règles maximales de dessertes et de sécurité : défense contre l’incendie ,protection civile ,brancardage ,ramassage des ordures ménagères …etc.
Les accès sur les voies publiques doivent être aménagés en fonction de l’importance du trafic.

Voiries :

Les constructions ou installations doivent être desservies par des voies publiques dont les caractéristiques correspondent à leur destination.

Les axes des îlots ne doivent présenter aucune gène à la circulation mécanique.

Voies primaire ou à grande circulation : type A :

Elle sert à relier les agglomérations à une voie rapide de transit (route national) ou à  une autoroute.
 ou à  une autoroute.
Voie secondaire : type B
Elle assure à partir de la voie primaire ,la distribution à l’intérieur des zones construites (correspondant aux zones homogènes).
Voies tertiaire : type C
Elle sert à desservir les nouvelles parcelles et à les relier à la voirie secondaire .
A part les voiries énumérées ci-dessus,toute les autres voies sont réputées tertiaires.
Voies piétonnière :
Desserte de l’habitat à l’intérieur de l’îlot.
Les trottoirs
L’emprise des trottoirs est matérialisée sur le plan d’aménagement.
ARTICLE 6.12 : HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS :

La hauteur des constructions ne pourra excéder la largeur de la voie ,gabarit
    H = L + 2 L’
H : la hauteur de la construction.
L : largeur de la voie .
L’ :largeur du trottoir.
Dans le premier cas , la cote de référence correspond à la moyenne de la cote la plus élevée et la cote la plus basse du terrain d’emprise de la construction .
La hauteur des constructions est définie par la cote du point le plus élevé de la construction ,qu’il soit ou non habitable ,à l’exception des saillies techniques (souches de cheminées et d’aération ,bâti de machinerie d’ascenseurs , cages d’escaliers et buanderies ) dont la surface utile n’excède pas 10 m².
Dans le cas ou les hauteurs se définissent par le nombre de niveaux ,ce nombre inclura les niveaux spatialement enterrés ,dont plus de tiers du volume est au dessus du sol ,ainsi que les constructions sur terrasse .

ARTICLE 6.12 : SERVITUDES :

In s’agit d’une restriction imposées à l’exercice du droit de propriété.la servitude est un droit réel immobilier qui constitue un accessoire du fond .elle est indivisible,perpétuelle,mais peut toutefois limite pour un temps déterminé.
Les servitudes peuvent être  (exemple aqueduc ) ou non apparente.
Les servitudes existantes ( la foret ,Oued EL-HAMMAR ,ligne moyenne tension ) 

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PDAU Arzew wilaya d'Oran: Analyse de l'espace communal

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PDAU Arzew wilaya d'Oran: Analyse de l'espace communal

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ANALYSE DE L’ESPACE COMMUNAL :

1. MILIEU PHYSIQUE :

1.1 SITE ET SITUATION :

La commune d’Arzew est située dans la partie Ouest de la baie ,elle est limitée :
-          Au nord et à l’est par le mer méditerranée
-          A l’ouest par la commune de Sidi ben yebka et Hassi Mefsoukh
-          Au sud par la zone industrielle
Elle s’étale sure une superficie de 7135.5 Ha .
1.2 CADRE GEOLOGIQUE :

La région d’Arzew appartient à l’atlas teillent septentrional ,caractérisée par « horst » et des partie subsidentes néogènes .cette région s’individualise par ses unités morphostructurale à savoir :
a)      les monts d’Arzew : ils constitue un vaste dôme, accidenté et composé d’une ensemble métamorphique représenté par des calcschistes  ,schiste , et localement par des lentilles calcaires du crétacé  inférieur et probablement même du jurassique .
b)      la dépression miocène : elle occupe la partie centrale du bassin versant de l’oued El mouhgoun et est caractérisée par des pentes supérieures à 10 ° , une lithologie dominée par des marnes grises du miocène supérieure post-surrection ,confèrent à cette unité un caractère morphodynamique certain ,surtout en amont du barrage .

1.3 EQUILIBRE DU MILIEU PHYSIQUE :

            La sensibilité du substrat à l’érosion a été mise en évidence par l’analyse conjuguée du relief ( pente ) et de la lithologie .
·          les terrains relativement stables sont importants sur la majeure partie de la zone étudiée .
·           les terrains instables et très instables sont situés surtout dans les massifs côtiers.

1.4 DESCRIPTION TOPOGRAPHIQUES :

      De Sidi benyebka jusqu à douar tazdout s’entent du nord-sud la partie la plus accidentée ,la plus contractée ,celle qui pressente les traits de hautes montagne bien que les altitudes ne varient qu’entre 300 mètres et 6065 mètres tel que djebel bouourousse .le morcellement topographique  et les fortes pentes résultent de la densité du réseau hydrographique ,la multiplication des crêtes et leurs approches.   
La partie centrale qui se décompose en deux bandes dont les altitudes varient entre 100 et 200 ° mètres demeurent au sud et nord tel que djebel Benyebka dont l’altitude cumulée atteint 310 mètre et les montagne grise 590 mètre .
La partie nord qui s’étend vers l’ouest sur le long du bassin versant depuis djebel Dar Amara jusqu’à djebel bou orousse ou les altitudes varient entre 200 et 606 mètres , est très accidentée . les pentes sont beaucoup plus raides sur les montagnes grises . quant à la partie du bassin versant d’Arzew , le relief s’accentue progressivement . il passe de la côte 0 ( niveau de la mer ) à l’altitude 125 mètre dans la chaîne de la montagne qui entoure Arzew et qui s’étend du nord au sud , celle-ci forme avec djebel chenar la vallée ou oued chenar creuse son lit au nord du barrage , l’oued El-mouhgoun vient à l’ouest de ce dernier .le barrage se trouve à l’intersection des deux confluent à 40 mètres d’altitude . dans l’ensemble ,le bassin ne présente pas de hautes altitudes , mais il n’est pas homogène . cet ouvrage d’art qui date de 1982 est actuellement envasé à 90%.
***** Vu que la durée de ce barrage est largement dépassée , et sachant qu’une rénovation d’un tel ouvrage peut coûter jusqu’à 10 fois le coût de réalisation d’un barrage neuf , toute tentative de récupération reste sans fondement ;néanmoins  ,une étude de faisabilité peut être lancée afin de cerner complètement le problème . *****

1.4 OCCUPATION DU SOL DE LA COMMUNE :

La commune d’Arzew s’étale sur une superficie de 7137.5 ha qui présente une grande diversité allant jusqu’à un grand  contraste entre ses différente zones dont on peut citer : ( voir tableau )
Tableau N°1 : Répartition de la surface communale .

Secteurs
Surface en Ha
Pourcentage en %
Zone Forestière
3700
51.83
Zone Industrielle
1332
18.66
Zone Agricole
1324.77
18.56
Zone urbaine
559.35
7.83
Zone indéterminée
221.38
3.10
Total
7137.5
100

1.4.1 ESPACE URBAIN :

La zone urbain constituée de quatre agglomérations secondaires avec la ville d’Arzew comme chef lieu de commune s’étale sur une superficie de 559.35 ha soit 7.78% de la superficie communale.
a)      EL MOHGOUN
      Elle est située à l’ouest de son chef lieu . la liaison entre ces deux centres est assurée par la route national N°11.
b)     Akir Outmane et fontaine des gazelles
 Longent la cote au nord de l’agglomération chef lieu reliés à cette dernière par le chemin de wilaya N° 75 Annexe.
c)      Hai-Gourine
Situé au nord d’El Mouhgoun .crée dans le cadre des village socialiste , connaît actuellement une extension importante du fait des nombreux logements sociaux programmés dans cette zone .
Tableau N°7 [RGPH 1987 et estimation 1995] : répartition populaire et logement au niveau communal en 1995

DESIGNATION
POPULATION en  %
LOGEMENTS
Chef lieu
82.36
85 %
Agglo.secondaire
17.64
15 %
Densité moyenne
118  Hab/Ha
22 logts/Ha

Selon les données du RGHP de 1987 et certaines enquêtes établies sur terrain , la population de la commune d’Arzew était de 66187 Habitats en 1995 .82.36 % de cette population se concentre au niveau du chef lieu , le reste ,soit 17.64 % est reparti au niveau des agglomération secondaire .le parc immobilier de la commune est de 12517 logements repartis sur une surface de 559.35 Ha avec une densité brute moyenne de 22 logements à l’hectare.

2. ANALYSE SOCIO-ECONOMIQUE :

2.1 EVOLUTION DEMOGRAPHIQUE DE LA POPULATION D’ARZEW :

Une analyse de l’évolution démographique de la commune d’Arzew nous révèle que cette dernière a presque triplé entre 1977 et 1995 avec un taux d’accroissement brut d’environ 6 %. Comparé à la moyenne nationale qui est de 3.085 ,nous avons un solde migratoire de +2.92.
Tableau N° 8 :EVOLUTION DE LA POPULATION COMMUNALE .
Année
1977
1987
1992
Estimation 1995
Population
20997
41173
59240
66187
Source : RGPH 1977,1987 et Estimation 1995

Cet accroissement important avec un solde migratoire positif d’environ +2,92 s’explique par la présence de structure d’accueil de logement et d’emplois , surtout à partir de l’année 1977 avec la politique d’extension des ZHUN , et les logements sociaux .
EVOLUTION DE POPULATION DE LA COMMUNE D’ARZEW PAR AGGLOMERATION
La commune d’Arzew a, tout le temps, connu une évolution importante , en effet les chiffres sont la pour étayer ce constat . Entre 1977 , premier recensement et le second en 1987 , la population a pratiquement doublé .

Tableau N° 9 :Evolution démographique par dispersion

Agglo | Année
1977
1987
1992
Estimation 1995
Arzew
18357
35249
51800
54512
Mougoun
2146
4009
4966
8372
Akid Othmane
795
1166
1364
1490
F.des gazelles
-
395
462
505
H.Gourine
-
554
648
1308


2.2 EQUIPEMENTS SOCIO-EDUCATIFS :
                         

désignation
existant
besoin théorique d'équipement
Déficit (m²)
Nbre
Surface(m²)
EDUCATIF
crèche
3
7
7 X 2000
4 X 2000
A,E,F
22 (270 lasses)
314 classes
182000
44 classes (21000)
E,F
7e(118 classes)
126 classes
75600
8 classes(5400)
lycée
2e(61 classes)



C,N,T,S
1



C,F,P,A
3



SANITAIRE
centre de consultation
4
5
5 X 800
1 X 800
polyclinique
1
2
2 X 150
1 X 1500
hôpital
1



CULTUREL
centre culturel
2
6
6 X 575
4 X 575
mosquée
12



sale de prière
4



SPORT
stade de football
2



stade de handball
2
stade de basket-ball
1
salle omnisports
2
COMMERCES
commerces groupes
5
c,1ére nécessite
99762

commerce isoles marche
307
c,complémentaire
1330,16
hebdomadaire
1


LOISIR
aire de jeux
2



espace vert
6
4434
ADMINISTRATIF
APC
1
EQUIPEMENT NON LIE AUX VOLUMES
DAIRA
1
A foncière A et B
1
tribunal
1
sûreté
1
gendarmerie
1
centre PTT
1
sonelgaz
1
CNASAT
1
ANTENNE OPGI
1
ANTENNE CNEP
1
ANTENNE SAA
1
SUB,DTA
1
SUB,CONSTRUCTION
1
SUB,HYDRAULIQUE
1
SUB,EPEOR
1
INS,IMPOTS
1
BEA,78
1
BEA,70
1
BDL
1
CPA
1
BNA

  

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